Portal del vecino – Legislación, administradores de fincas y asuntos vecinales

Vivir en compañía de otras personas siempre resulta complicado y es motivo de conflictos, puesto que nuestras aficiones y costumbres suelen ser diferentes y muchas veces difíciles de compatibilizar en la convivencia diaria. La falta de espacio para construir en las ciudades ha contribuido a reunir cada vez más vecinos en viviendas independientes que forman parte de un mismo edificio, generando Comunidades de Propietarios cada vez más amplias. A mayor número de convecinos y contacto más cercano, pared con pared o techo con suelo, mayor es la probabilidad de que surjan conflictos y quejas.

Es obvio que causar de forma continua molestias objetivas dentro de una comunidad de vecinos puede estar sancionado, porque así lo estipula la Ley de Propiedad Horizontal. Acabar con esas molestias puede ser tan simple como que el requerido le haga caso al Presidente de la Comunidad cuando le pida que pare con sus actividades o tan complicado como acabar en juicio que depare sanciones como indemnizar al resto de vecinos por daños y perjuicios, o incluso ser privado del uso de la vivienda propia hasta un máximo de tres años, en el peor de los casos.

En cualquier caso, existe todo un abanico de quejas y problemas y no todos tienen la misma gravedad, ni la misma solución, pues existen distintas categorías de infracción desde las actividades consideradas molestas sin más, hasta las que ya ascienden a insalubres, nocivas, ilícitas y peligrosas. Se pueden citar algunas quejas que son recurrentes en la mayor parte de las Comunidades de Propietarios.

Los ruidos. Probablemente sea el motivo de la mayoría de las quejas. En este caso, la legislación marca límites muy específicos, de modo que no se pueden sobrepasar 55 decibelios de 8 de la mañana a 21 horas, ni 45 decibelios durante la noche. La siempre molesta realización de obras debe producirse siempre en horario diurno y con aprobación municipal. Lógicamente, hablamos de excesos continuados, no denunciar a alguien por una noche de fiesta. Molestias equiparables a éstas son las de los malos olores y humos.
La instalación de ascensores. Otra de las quejas más habituales cuando unos quieren hacerlo y otros se niegan. Antes era necesario aprobarlo por al menos el 60% de los propietarios, pero en la actualidad basta con el 50%. Todos los vecinos estarán obligados a correr con el gasto, incluidos los de los pisos más bajos, si no son excluidos expresamente o no se contempla en los Estatutos. Si existiera algún propietario con minusvalía o porcentaje alto de movilidad reducida, ni siquiera hace falta mayoría: esas obras de accesibilidad son obligatorias.
Las obras en general y derramas extraordinarias. Pues, de nuevo nos encontramos con la fuerza de la mayoría si esas obras en zonas comunes son necesarias, por ejemplo, para cambiar bajantes o mejorar las instalaciones y todos los vecinos deberán pagar su cuota correspondiente en las mismas.
Las antenas. Igual ocurre en este caso cuando, por ejemplo, algunos quieren instalar una parabólica comunitaria. El voto del 33% sería suficiente para instalarla. Eso sí, los que no quieran no tienen por qué pagar la instalación, pero tampoco pueden usar la infraestructura.
La morosidad de algunos vecinos. Cuando existen morosos resultan un problema para la Comunidad. Si persisten en su actitud, esos vecinos pueden ser denunciados y acabar incluso siendo embargados de su vivienda.
La negativa a asumir cargos en la Comunidad. Si en los Estatutos se establece que el cargo de Presidente sea rotatorio, sin que ningún propietario pueda negarse, no hay manera de escabullirse. Salvo que sea aprobado por un juez que aprecie la verdadera existencia de una causa de fuerza mayor.

El movimiento okupa es, sin lugar a dudas, uno de los que más preocupa a las personas residentes en comunidades de vecinos. De hecho, dicho movimiento ha experimentado un importante auge durante los últimos años debido, sobre todo, a la crisis económica que ha originado una gran cantidad de desalojos y desahucios. Si bien es cierto que un buen número de familias se ven obligadas a ocupar casas e inmuebles que se encuentran vacíos debido a la imposibilidad de alquilar o comprar otra vivienda, también existe un amplio colectivo que ha asumido esta corriente como una forma de vida.

Pero, antes de nada, es conveniente definir el concepto de movimiento okupa. Puede decirse, en pocas palabras, que se trata de un movimiento social seguido por un colectivo cuyo objetivo es dar uso a terrenos baldíos y viviendas vacías que no les pertenece. A pesar de que, según la legislación española, esto es un hecho delictivo en toda regla, estas personas realizan esta acción de forma totalmente consciente. Además, no siempre se utilizan estos inmuebles como lugar de residencia ya que, en muchas ocasiones, se aprovechan con fines sociales y culturales, si bien es cierto que la degradación del espacio por la falta de mantenimiento suele ir aparejado a estas actividades.

El movimiento okupa no es algo nuevo en nuestra sociedad. De hecho, surgió durante los años 60 del pasado siglo y se extendió por todos los países occidentalizados durante la década siguiente. La principal protesta de este colectivo es la imposibilidad de acceder a una vivienda digna por causas económicas, un derecho que viene reconocido en la Constitución Española pero respecto al que no existen leyes que lo garanticen. Por tanto, es posible determinar que se trata de una corriente muy heterogénea que evoluciona a tenor de diversos factores. Y es que, si bien es cierto que muchas personas recurren a ella por pura necesidad, otras tantas lo hacen por factores puramente ideológicos.

Hay varias perspectivas por las que el movimiento okupa preocupa tanto a las comunidades de vecinos. Por un lado, toda persona que disponga de más de una vivienda, en el caso de que una de ellas esté vacía y no permanezca vigilada, corre el riesgo de que sea ocupada por personas que se encuentren en cualquiera de las situaciones que ya hemos detallado anteriormente. Evidentemente, la ley les ampara a la hora de desalojarlos, aunque hay que decir que la ley no funciona todo lo rápido que sería menester en estos casos y que siempre se corre el riesgo de que los ocupantes produzcan daños estructurales en el inmueble.

Por otro lado, otra gran preocupación de los vecinos de una comunidad en la que haya algún inmueble ocupado es la actividad que pueda llevarse a cabo en su interior. Y es que, al no ser la casa de la propiedad de las personas que viven en su interior, por lo general, no tienen tanto cuidado de ella ni de las zonas comunes como es menester para garantizar una convivencia tranquila y adecuada. Además, son frecuentes las protestas y las denuncias por los excesivos niveles de ruidos, por la mala imagen y por la apariencia de inseguridad que generan. Finalmente, tampoco hay que olvidar que, habitualmente, las casas pertenecientes a edificios que, aunque sea parcialmente, se encuentran ocupados, ven depreciado su valor de forma bastante considerable.

Hoy en día, muchas comunidades de vecinos optan por la opción de contratar los servicios de un administrador de fincas con el objetivo de despreocuparse de diversas actividades. Y es que, tal y como podrás comprobar si sigues leyendo este artículo, estos profesionales se encargan de una buena cantidad de tareas que permite que los propietarios de los inmuebles que componen un edificio o cualquier otro tipo de construcción puedan vivir más tranquilos y con menos preocupaciones.

En resumidas cuentas, las labores de un administrador de fincas son, fundamentalmente, la de gestionar los intereses de los vecinos que componen una comunidad así como la de asesorar a la junta de propietarios y mediar en los problemas que puedan surgir entre los inquilinos y los diversos dueños de los pisos. Por lo general, se trata de un profesional totalmente ajeno, independiente y libre respecto a la finca que administra, algo fundamental por el tipo de trabajo que desempeña. Además, también hay que decir que es el encargado de efectuar los cobros de las cuotas de comunidad, realizar los pagos que correspondan y dar los pasos necesarios que lleven a la ejecución de las obras y reparaciones urgentes que sean pertinentes.

La elección de un administrador de fincas ha de llevarse a cabo a través de una junta vecinal en la que todos los propietarios asistentes se pongan de acuerdo. Esto se realizará mediante votación directa y, en caso de que el resultado sea positivo, incluso los que hayan votado en contra deberán acatar la decisión. En este sentido cabe destacar que, una vez que una comunidad cuente con los servicios de uno, este deberá asistir a las posteriores reuniones que tengan lugar para permanecer al tanto de lo que sucede en el edificio. Asimismo, también tiene la potestad de convocarlas si lo estima oportuno.

Cualquier persona no puede llegar a ser administrador de fincas ya que, para poder ejercer esta profesión, es necesario contar con una titulación específica y una formación adecuada. Este hecho es vital para las comunidades de vecino ya que tienen el derecho de que la persona que elijan les muestre los títulos que le avalan. Es necesario destacar que, para poder operar como administrador de fincas, es necesario poseer un título universitario en derecho, ciencias económicas o alguna rama similar y, posteriormente, solicitarlo una vez aprobado un examen específico. Por su parte, existe una Escuela Oficial de Administradores de Fincas autorizada por el Ministerio de Fomento en la cual se puede obtener el título del que ya hemos hablado sin necesidad de poseer otros estudios superiores.

En definitiva, tal y como dice el artículo 20 de la Ley de la Propiedad Horizontal, el administrador de fincas de una propiedad ha de velar por el buen régimen del inmueble, de sus instalaciones y de sus servicios, atender a su conservación, preparar el plan de ingresos y gastos, realizar los cobros y efectuar los pagos, actuar como secretario de la junta de vecinos y custodiar la documentación que sea pertinente. Además, en caso de que la junta de vecinos que ya hemos citado le confiera otras responsabilidades, este está en la obligación de llevarlas a cabo. Eso sí, siempre y cuando formen parte del acuerdo establecido y teniendo en cuenta que este profesional puede exigir prestaciones económicas adicionales por la realización de esos servicios.